房产中介接单怎么合规：书面合同、六项告知、房源核验、资金专户

2026-10-01

从接单到收款，合规动作是一条固定顺序：签前书面告知、签书面经纪服务合同并盖章签字、核验房源并编制房屋状况说明书、明码标价、达到约定标准才收佣金、代收代付资金走专用存款账户。现行依据是《房地产经纪管理办法》（住建部等三部门令第8号（2016年修改），2016年3月1日施行，核实于2026年10月1日）。开业环节——营业执照和向房管部门备案的先后顺序，见开房产中介要办什么手续，本篇不重复。

接单后第一步：哪些服务必须签书面合同？

只要提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务，就应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同（第十六条）。带看一次房、只帮忙拟一份合同，也都在这个范围内，不能靠口头约定代替。

合同里必须写清哪几项？

按第十六条，书面房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

项目	合同里要写明的
（一）当事人与从业人员	双方当事人的姓名（名称）、住所等情况，以及从事业务的房地产经纪人员情况
（二）服务标准	房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准
（三）费用	服务费用及其支付方式
（四）权利义务	合同当事人的权利和义务
（五）纠纷处理	违约责任和纠纷解决方式

五项缺一项，合同就不完整。尤其是第二项"完成的标准"——它同时决定了后面能不能收佣金。

（依据《房地产经纪管理办法》第十六条，住建部等三部门令第8号（2016年修改），核实于2026年10月1日。）

合同由谁签字、盖什么章？

第二十条规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。第二十六条还要求机构建立业务记录制度，如实记录业务情况。签字、盖章、留档三件事一起做，后面一旦有争议才有据可查。

签字之前，必须先向委托人书面告知什么？

第二十一条要求在签订经纪服务合同前，向委托人说明经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

（一）是否与委托房屋有利害关系
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料
（三）委托房屋的市场参考价格
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险
（五）房屋交易涉及的税费
（六）经纪服务的内容及完成标准
（七）经纪服务收费标准和支付时间
（八）其他需要告知的事项

同一个条文还写明：书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。所以"写了"和"告知并确认了"是两件事，只发一段消息、没拿到委托人签名或盖章的告知，在纠纷里很难站得住。

房源怎么核验？什么时候才能对外发布？

第二十二条给的是硬顺序：与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书；经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。

拆成动作就是：实地查看房屋 → 查验房屋权属证书和委托人身份证明 → 编制房屋状况说明书 → 取得委托人书面同意 → 发布房源。最后那个"书面同意"最容易被跳过，但没有它，挂牌本身就是违规。

收费怎么标价才合规？

第十八条规定房地产经纪服务实行明码标价制度，并划了三条线：不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

佣金实际收多少，法规不规定比例，各地不同、看报价，这里不给出水平数字。

机构自己被收费时也有一条可依：《促进个体工商户发展条例》（国令第755号，2022年11月1日施行）规定，任何单位和个人不得违反法律法规和国家有关规定向个体工商户收费或者变相收费，不得擅自扩大收费范围或者提高收费标准，不得向个体工商户集资、摊派，不得强行要求个体工商户提供赞助或者接受有偿服务（核实于2026年10月1日）。

什么情况下不能收佣金？

第十九条给了两种情形：未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到合同约定标准的，不得收取佣金；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

换句话说：没干完不收钱，合作再多也只收一份。

代收代付的钱怎么走账户？

第二十四条规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金；交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

这一条对应的是中介最常见的纠纷源头，隐瞒信息赚差价、擅自划转资金的后果见房产中介的坑。至于各地备案系统、网签资格、保证金与资金监管的地方细则，各地不同，以当地住建（房管）部门为准。

常见问题

只带客户看一次房，也要签书面合同吗？

要。提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务，都应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同（第十六条，核实于2026年10月1日）。

书面告知用微信发一段话算不算？

第二十一条要求的是书面告知，且书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。发出去不等于拿到了签名或盖章确认，两者要分开存档。

委托人还没点头，能不能先把房源挂出去试试？

不能。第二十二条明确，经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。

佣金有没有法定的收取比例？

《房地产经纪管理办法》不规定佣金比例，实际收取水平各地不同、看报价，这里不给数字。

代收代付的资金可以先进公司一般账户吗？

约定由经纪机构代收代付的，应当通过机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转，并经交易资金支付方和房地产经纪机构签字盖章（第二十四条）。